A possibilidade da concessão de liminar (tutela provisória de urgência de natureza antecipada), nas ações de despejo, foi introduzida pela Lei nº 12.112/2009, modificando a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91), que regula as locações urbanas.
A liminar é uma ordem judicial provisória, que visa antecipar os efeitos da sentença e usada em situações de urgência.
Como se pode notar, o despejo liminar é a decisão judicial que determina a desocupação do imóvel em um prazo de 15 dias, conforme o art. 59, § 1º, da Lei 8245/91, sem a necessidade de aguardar o final da ação de despejo.
Diante do cenário locatício, uma das maiores preocupações do locador é a inadimplência do locatário, pois muitos locadores sobrevivem do recebimento do aluguel e, até mesmo, utiliza-se do aluguel para pagar o financiamento do próprio imóvel locado.
É importante destacar, ainda, que o locador deverá prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel, sendo que, o art. 59, §1º, da Lei do Inquilinato, prevê a concessão da liminar inaudita altera pars para a retomada do imóvel, nos casos de distrato com prazo mínimo de seis meses de locação; extinção do contrato de trabalho; final do contrato de locação por temporada; morte do locatário que não deixe sucessor legítimo que também ocue o imóvel; a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário; necessidade de desocupação para fins de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público; não substituição de fiador exonerado dentro do prazo de 30 dias ou a substituição de garantia; ações propostas até 30 dias depois do término do prazo determinado nas locações não residenciais (comercial); no caso de falta de pagamento de aluguel e órios sem a presença de garantia.
Em algumas hipóteses, o Poder Judiciário tem dispensando o depósito judicial da caução.
À guisa de exemplo, quando o locatário deve mais que o valor da garantia.
No que pertine a possibilidade da concessão da liminar, a Lei do Inquilinato, no inciso IX, art. 59, prevê que “a falta de pagamento de aluguel e órios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.
Por fim, o parágrafo 3º , do artigo em análise, possibilita ao devedor a a purgação da mora, ou seja, permanecer no imóvel, caso efetue um depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: [email protected] – site: www.ferrazsampaio.adv.br
